经济活动分析报告是企业对本身的经济活动及未来的发展趋势的分析。因此，经济活动分析报告应当把企业经济活动中出现的各种因素及其作用弄清楚，明确重点、要点，促进有关因素的最佳组合，才能帮助有关决策者做出正确的经营决策。
仔细阅读下面这篇经济活动分析报告，思考并回答以下问题。
1. 这篇经济活动分析报告的主要观点或倾向是什么？它是从哪几个方面分析展示，从而印证其主要观点的？
2. 这篇经济活动分析报告运用了哪几种分析方法？试举两例说明。
大市待兴商为先
——××××年深圳市商业物业市场经济活动分析报告
曾召杰
近几年，深圳百多幢高层建筑拔地而起，为城市频频增添新风景。这些大厦的裙楼部分大多作为商业用途，与随和嘈杂的东门老街、福田商业街、平价商场形成鲜明的对比，成为现代大都市的标志之一。在房地产销售中，裙楼商业至关重要，关系到整幢大厦的销售成败与否，可谓是“一旺百旺，一落百落”。
下面就价格、供求、利弊等问题分析商业物业的现状和发展前景。
售价平稳，租价起伏
××××年至××××年，深圳商铺的价格有平均33%的年增长率。以罗湖区一普通铺面为例，××××年至××××年，租金从60元升到180元（本文中价格单位为：元/平方米），年增长38%；售价从3700元升到15000元，年增长50%以上。××××年下半年受大市影响，商铺租金开始下降，至××××年平均下跌15％～30％。国贸商场是深圳早期最大的购物中心，租金高达600至800元，今年降至350元；友谊城租金从500元降到300元；新近落成的宝华楼甚至用“一年免租”来吸引业主。与租价相比，商铺的售价较为平稳，在售的大厦底层商铺价格为28000至45000元。佳宁娜广场高达70000港元，为目前市场最高价。由此反映出，许多发展商寄望于后市，下调租金是短期行为，待一两年期满可以再次调整，亏损不大；而售出的物业就收不回来了，平价抛售带来的缺口是很难补上的，因此尽管是有价无市，发展商仍然惜售以待。
需求下降，供应增多
深圳商铺一直都是较抢手，常常在建筑期内就已名花有主。但今年实际需求下降，空置率较高。处于繁华路段的大厦只有首层和二层尚能吸引业主，三至五层几乎全部空闲。发展中心、罗湖商业城的空置率高达85％，其原因在于：
1. 已经开业运作的大商家，经营状况不太理想，只能维持现状，不再扩大经营；
2. 准备投资商业的企业，见大市冷清需作谨慎考虑，以致推迟投资计划；
3. 小商家竞争激烈，受经济衰退形势的冲击大，转让、转租现象多；
4. 部分商铺规划不合理，自断其路，如在首层设银行，过于庄重，以致上层商场无人光顾。
深圳市新近落成和在建的大厦有近百个，形成几个较集中的商业区：人民南路与深南东路交汇处、蔡屋围中心区、东门商业区和福田商业中心，除以上主要区域外，其他路段还零星分布着一些项目。预计××××年的商铺供应量约2000000平方米，××××年约3200000平方米，供应远远大于需求。
利弊共存，前景光明
深圳是座只有15岁的年轻城市，它的发展前景是光明的。就商业物业而言，机会与风险共存。
今年，深圳市政府提出建设“国际性大城市”的战略目标，其中包括大力发展商业，把深圳建设成为商业中心。深圳市政府在《深圳市商业发展规划》中，提出了以大型商业、物资批发中心为骨干，大型购物广场、商业零售企业为支柱，超级市场和连锁店为基础的发展方向，××××年至××××年要建成15个左右的大型购物广场，政府在税收、资金上予以倾斜，创造良好的市场环境和投资条件。
由于深圳的地理优势带来的旅游消费和深圳人口急剧增长，平均年增容30万人造成的社会购买力不断增强，给商家带来更多的发展机会，商铺的需求也随之增大。
但是，由于商铺供应量大大高于需求，市场消化有限。加上近年来，深圳大量厂房、仓库改建为商铺，以其低廉的租金分摊了一部分投资者和小业主。截至今年九月份，已建成万佳百货、百姓购物俱乐部、百家惠等20多家平价商场，这股“平价风”对成本较大的大厦商铺冲击很大。
笔者认为，如果由政府统筹规划各类商业区，对经营的档次、类型作出明确的定位，既要保留老街那种商业街、小商品市场，又要发展高档商业中心区，各具特色，互不冲突，满足不同的消费者，将对商铺市场起到调节平衡作用，有利于商铺物业市场的发展。
此外，应该用优惠的政策、良好的投资环境吸引更多的外商来深发展。目前在深的外资名牌店有麦当劳、大家乐、佐丹奴、百佳、华润、迪生等。不久前，美国沃尔玛百货公司、香港珠江公司联合投资1.7亿元人民币，建成占地17800平方米的百货中心，这些对促进商业物业的发展起着显著的作用。
创造大型百货商场可以消化相当数量的商业物业，创造极为可观的利润。如上海第一百货公司××××年销售额为19.6亿元，而深圳各大商场连入围最低标准2.9亿元都没有达到，可见经营规模相差甚远。近日深房集团与香港合资，在“深房广场”建起1～5层、营业面积达25000平方米的德实利百货公司，就是一个良好的开端。希望深圳早日建成像上海第一百货、北京百货大楼那样的规模大、货品齐全、功能齐的百货购物城。